房產專家：2015年美國房市趨勢預估

【大紀元2014年11月17日訊】（大紀元記者張岳洛杉磯報導）自2009年開始，美國房價已持續上漲了五年，2015年是否仍是購房的好時機？除住宅外，商業房產又該如何投資？南加州知名房產經紀人、臺灣房屋洛杉磯區總裁陳克成（Kelvin Chen）表示，大量美金熱錢和製造業將回流美國，房屋自有率在下降，網上辦公更便利等因素都會對未來房市有巨大影響。

陳克成認為，美國的房價在2015年會與今年持平。他說，「如果有些許的波動，這個都會是很緩和的。也許會漲，但是緩和的漲；如果說會跌，也是緩和的跌。」他表示房價的持平與大量資本將從中國回流美國有關係。「中國的投資環境開始向下走，它有碰到了許多轉折點。因此中國的資本急於的希望能夠找到一個避風港。這個錢如果到美國來的話，尤其南加州是其首選。我相信南加州的房價會有一個很好的支撐。」

美國住房自有率持續走低

根據美聯儲經濟數據，美國的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房擁有率最高，達到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平，大洛杉磯包括橙縣地區房屋自有率目前為49.1%。

在人口結構中，從1994年至2014年20年間，中年、青壯年房屋自有率有所萎縮，只有65歲以上人群的住房擁有率在增長，其它年齡層擁有房屋的比例都是負增長。

陳克成分析原因認為，美國目前房價增長高於薪資增長，中產階級福利少，稅賦重，造成房價相對較高，普遍買不起。

出租市場繁榮 公寓需求最緊俏

凡事有利有弊，因為房屋自有率下降，房客增多，陳克成預計美國的出租房市場將持續火爆。根據他提供的數據，美國出租市場上的住宅平均20多天就會租出去，過去四年的總體趨勢是縮減，單戶住宅的平均租金為2400美元左右，與2010年相比，增長幅度不大（2150元）。
在所有住宅類型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投資也最搶手。陳克成認為，公寓的投資穩定，風險較小，不過投資回報率相對低一些。1995年至2014年，公寓出租的中間價格從430元左右持續增長到了750元。

南加州倉庫廠房一屋難求

陳克成預計，美國利率將緩步升高，油價降低，通脹有效控制，緩和了工商業的經營成本。在美國結束量化寬鬆（QE）和中國投資環境變冷的雙重影響下，預計大量資本和製造業將回流美國，中國的人工、土地都在漲，甚至一些中國的公司在準備到美國來生產。這都造成美國倉庫廠房市場供需緊張，倉庫廠房的榮景可期。陳克成表示，不論是賣的還是租的，在南加州甚至出現倉庫廠房一屋難求的情況。根據CoStar集團的資料，南加倉庫廠房投資回報率約為5.5-6.5%。

知名小型連鎖店投資行情看好

根據陳克成提供的資料，美國零售商家物業出租資本回報率在7-8%之間，南加州知名的連鎖商家，如麥當勞、7-Eleven、Jak in the Box等，回報率在4%-5.5%之間，購物中心投資回報率在5-7%之間。

陳克成表示，在投資購物中心時，可以考慮買知名廉價商品連鎖店，如99美分店，1元店，這些預計將有多年的榮景。其它知名的連鎖（單一房客）店，如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麥當勞，7-Eleven，Jak in the Box等,抗跌性都較高，適宜投資。

辦公寫字樓空屋率在增加

陳克成不建議投資一般的辦公寫字樓，「暫時不要考慮。」他解釋說，因網上辦公便捷和為節省汽油費，居家辦公的職工增多，不去辦公室，寫字樓的空屋率在增加，租金的增長也受阻。他舉例說，在南加工業市的一棟A級的高端辦公大樓，房價一直在下走，空屋率往上走。

南加州商業地產回報率低於全美水平

南加州商業地產平均回報率低於全國平均回報率約1到2個百分點，例如，全美辦公樓平均回報率為7%左右，南加州平均在5-7%之間。

美國人口重新向市中心回流

根據陳克成的觀察，美國人口持續緩慢增長，在分佈方面，人口向市中心回流，美國各大都市都開始有這樣的趨勢，老城更新成效顯著。因此在市區，購物中心、醫療樓的需求較穩定。他認為，洛杉磯市中心就是一個例證。

保留好的房客勝過漲房租

對已經投資商業地產的業主，陳克成建議，好房客的長期租賃價值高於租金的狂升。為了留住好的房客，業主寧可不要漲租。

美國房產資本回報率高於中國

在美國投資需建立正確的投資觀念，因為在這樣成熟的經濟社會裡，投資難有暴利回收。中美兩國的投資回報率算法有差異。如果將兩國的資本回報率（Capitalization Rate）折合成同一個標準，即淨利NOI（Net Operating Income）除以投資金額=資本回報率，陳克成發現，美國房地產資本回收率高出中國約2%至3%。

在美國做業主責任單一

陳克成表示，到美國來當業主是最好的。這不僅是因為美國土地是私有財產，業主可永續持有；還有重要的一點，他認為，美國業主的責任只有一個：從口袋裡把錢拿出來把物業買下來。買完之後，所有的負擔是別人的。

特別是在商業不動產投資中，陳克成表示，房地產稅、物業保險、公共管理費用這三大項支出實際上都是由房客承擔繳付的。至於物業壞了，需要業主修理。這些修繕的部分是資本的一部分。修理之後，或加建、改建，做了資本的投入以後，房地產稅、保險的增加部分實際上仍然是由房客支付的。

資料來源：大紀元

遠傳廠辦變身節能大樓 獲台北市金省能獎首獎

【鉅亨網記者楊伶雯 台北】

遠傳(4904-TW)將原為老舊廠辦型的總部大樓，改造成低耗能與高效率節能建築，去年降低330.2公噸二氧化碳的排放，在台北市第七屆「金省能獎」中獲得工商產業甲組第一名，是金省能獎舉辦以來，電信業中唯一再度獲得前三名的業者。

遠傳總經理暨企業社會責任委員會執行長李彬表示，「電信業營運屬性對能源的依賴度極高，未來商業策略的機會與風險，關鍵之一就在能源管理。因此自2004年起，率先同業推動能源管理計畫、設立能源管理專責單位，上行下效凝聚推動的力量，讓能源管理機制落實在每個工作環節，成為企業永續的一環。」

遠傳指出，節能措施聚焦在營運重點目標，包括辦公大樓、機房、基地台、門市等，10年來成效卓越，總部辦公室累計節省高達43%的用電，成效更勝綠建築。2011年先導入ISO50001能源管理系統，3年內累積節省電量，相當於一個信義區行政區級機房用電。此外，遠傳更自行研發、首創基地台夜間休眠技術，並透過太陽能光電系統、機房遠端圖像監控、門市節能政策等措施，讓節能減碳串連通訊實力。

遠傳說，「金省能獎」為台北市節能最高榮譽的專屬獎項，今年邁入第七屆。獲獎的42個單位，在過去一年內共節省559.5萬度電及414.8公秉柴油，約減少3914公噸二氧化碳排放，其中遠傳減碳量占整體近十分之一。

遠傳說，本屆評選競爭激烈，歷經兩回合審查及現場勘查，遠傳總部大樓以創新的節能措施和優異節能的績效脫穎而出。另外，遠傳旗下新世紀資通在節能上，以降低空調負載、抑制尖峰用電、換裝節能照明裝置等具體措施，獲得評審青睞，首次入榜獲得優等。

資料來源：鉅亨網

「下凹式」新發明 衛生棉達人是男的

最近有一份市調報告指出，國內有9成女性都認為，各大廠牌衛生棉都還有改善空間，主要缺失多半來自衛生棉不夠透氣或是吸收速度不夠快，我們實際訪問到從事衛生棉研發20多年的專家，他說吸收速度佳的衛生棉其實需要具備某些特殊設計。

相同實驗鏡頭前重複操作，從事研究工作20多年，他是個男人，但也是個衛生棉達人，關於衛生棉話題，面對採訪難免羞澀，但要他變魔術可簡單多了，衛生棉研發工作者 陳中信：「愈密的話它愈不容易往下流，如果空隙大一點的話，就流得比較快，流得快的話應用在衛生棉來講，就比較不會有外漏的問題。」

以鵝卵石間隙比喻最新發明的衛生棉片空隙，拿出其他競品比一比，下凹式衛生棉孔隙較大，果然滲透速度也比較快，注入人造經血，壓上衛生紙證實，新發明的衛生棉取勝，而下凹式設計優勢當然不只這一些。


儘管功能面面俱到，但畢竟使用上舒適感程度因人而異，達人衛生棉能不能叫好也叫座，有待市場考驗。

資料來源：東森新聞

市面護腰種類多 應依照需求做選擇

（健康醫療網／林宜慧報導）護腰主要是用於保護腰椎及鄰近組織，避免這些組織受到傷害，除了病患會用之外，通常還被廣泛用於家庭主婦、上班族、搬運工人等；雲林特殊教育學校物理治療師黃偉婷指出，護腰的確能有效幫助支撐腰部，避免受到再次損傷，但若不痛時還繼續戴著，反而恐造成肌肉廢用性萎縮。

其實護腰不但能支撐腰部肌肉，也能減少對脊椎關節的壓力，且幫助矯正身體姿勢，甚至具有保溫、瘦身等功效；黃偉婷說，市面上護腰的種類多，要如何選購，就必須依照個人需求，選擇適合自己的材質、功能、尺寸等的護腰。

物理治療師黃偉婷進一步說明，民眾在評估護腰時，必須考慮穩定性，才能完整貼合身體，並選擇具耐用、舒適等特性，像是產後婦女用來保護骨盆的護腰，就必須考量材質、伸縮程度等，最後得納入是否具有實用且方便攜帶等功用，才能避免因重複清洗後，造成變形。

穿戴護腰能保護腰部功能，且有效改善日常生活能力，必要時應諮詢相關專業人員協助選擇適合的護腰；黃偉婷提醒，穿戴護腰是為避免過度或不正確使用腰部，但不能替代開刀、藥物等治療，若症狀遲遲仍未改善，仍應積極處理腰痛，立即就醫檢查較為妥當。

資料來源：健康醫療網